王青宏

个人资料：

王青宏，先后取得注册职业经理人、注册企业经营管理师、注册企业培训师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人资格证、RSO9001质量体系认证内审员。曾获得2007-2008亚洲房地产经纪行业领袖人物金橄榄奖。

记者：为了解决房屋质量问题，您觉得业主在验房收楼的时候要注意哪些方面？

王青宏：一、验房收楼应从5个方面展开。

如果自己不会或是不懂的验收房屋，那么建议你请专业的注册验房师一同去查验交付手续和验收房屋质量，出具验房报告，维护自己的权益。

1、房屋是否与房屋合同相关条款一致。如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向开发商反映。

2、检查房屋总体质量。先看开发商有无建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋内外墙地面、门窗、顶棚抹灰、护栏和扶手、玻璃安装、防水、防盗门、给排水、空调设置、节能设施、安全隐患等有无异样及不规范。

3、核对装修标准。按规定，新房交付前应向购房者提供装修标准及相关清单，购房者可按清单进行清点，检查是否齐备、完好及使用状况。

4.查看公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。

5.对房屋结构、面积进行核查。新房验收后，要签《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》等）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，如果房屋结构、面积等一时无法确认，则写上“暂不清楚”、“无法认定”、“待核查”等字样。

二、验房收楼的流程及注意事项。

1、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。

2、您可以去物业部门查看资料，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）》、《面积实测表》等。需要注意的是，前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%，建议不超过5%。

4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。

5、从物业领取钥匙时，要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

记者：受国家房地产调控政策的影响，全国楼市萧条，2012年春节黄金周20个主要城市楼市成交量同比下跌八成多。对于这种现象，您觉得2012全年的楼市会呈现怎样的发展状态？

王青宏：对于国内商品住宅市场而言，刚过去的2011年，可以用两个字来概括即 “限”和“滞”。所以现在的市场是近十年来最差的市场，我认为，2012年房地产的价格会相对集中跌幅。

房地产开发商急于回款的已经在2011年底拼命回收了，通过2012年的元旦春节，人气观望不大，成交量难有起色，预计大多数楼盘在2月不会热心推盘，而相对集中在3月及以后，在叠加调控政策不放松、特别是限购政策不放松的时候，只能靠价格战来争夺有限的进场客源，从而引发房价年内的第一波相对集中的下行。目前的市场反应显然调控是有成效，一二线城市房价已经出现了比较明显的降价。而且目前是限购城市压力最大的一段时间。

房地产市场是一直这样下去还是会有一个所谓的回稳？

我判断，这种情况一直会在2012年的上半年延续。时间跨度从3月到6月，相对集中在上半年。最快也在下半年稳住，但不一定回暖，而且政策不会有太大变动。地方政府可能会有一些在执行上面的差异化操作，比较大的动作要等到下半年才会出现。不过房价大幅下跌引起的经济波动是不可能忽视的。所以我们看到的是一个在不断博弈中寻求平衡的政策市，不会产生一边倒的局面。